سيرياستيبس أوضح محمد الحلاق، العضو السابق في غرفة تجارة دمشق، والمخضرم بالأمور التجارية، أن نظام الفروغ مرّ بتحولات كبيرة. ففي بداياته، كان يُدفع من التاجر لصاحب العقار كنوع من “الإرضاء” مقابل تأجيره المحل بأجر زهيد. لكن لاحقًا، أصبح الفروغ يُدفع من مستأجر إلى آخر مقابل التنازل عن المحل، ما جعله أصلاً مالياً ذا قيمة سوقية، تختلف باختلاف الموقع والمساحة.
وأشار الحلاق، إلى أن الحكومات السابقة كانت تتعامل مع الفروغ كأصل خاضع للضريبة، حيث كانت تفرض عليه ضريبة أرباح رأسمالية وضريبة دخل، ما يعكس اعترافاً ضمنياً بشرعية هذا النظام.
أما الإيجار القديم فقد مرّ بعدة مراحل تنظيمية، لكن في السبعينيات صدر قرار قضى باعتبار جميع الإيجارات، سواء كانت مشروطة بخلو أو لا، ممددة حكماً، ما منح المستأجرين حماية قانونية طويلة الأمد، وجعلهم يعتبرون أنفسهم شبه مالكين للمحال.
ومن أبرز الإشكاليات التي ظهرت لاحقاً، أن المستأجر لم يكن يحق له تأجير المحل للغير، ما دفع البعض إلى التحايل القانوني عبر ما يُعرف بـ”عقد المحاصَاة”، حيث يُدخل شخصاً آخر كشريك مضارب لإدارة المحل، دون أن يُظهر أنه أجّره فعلياً. وذلك لتفادي نسبة الـ10% التي نص عليها قانون صدر بعد عام 2005، والتي تُدفع لصاحب العقار في حال أراد الشاغل بيع الفروغ.
أما إذا ثبت أن المستأجر أجّر المحل دون موافقة المالك، أو غيّر في طبيعته، فيحق للمالك طلب الإخلاء القانوني.
وأضاف الحلاق، برزت المطالب بإلغاء نظام الفروغ التجاري في سوريا مع تصاعد أصوات أصحاب الملكيات العقارية، الذين اعتبروا أنفسهم متضررين من استمرار شاغلي المحال التجارية في استثمارها لعقود طويلة دون انتقال الملكية أو تحقيق أي عائد عادل. ففي كثير من الحالات، تجاوزت مدة إشغال المحال خمسين عاماً، دون أن يحصل المالكون على تعويض مناسب أو ما يُعرف بـ”الإرضاء”، ما دفعهم للمطالبة باستعادة حقوقهم أو إعادة النظر في العقود القديمة.
في المقابل يواجه العديد من أصحاب الفروغ معضلة مختلفة، إذ يرغب بعضهم في إنهاء العلاقة التعاقدية أو شراء العقار بشكل نهائي، لكنهم يصطدمون برفض بعض المالكين البيع أو التفاوض، ما يُبقي العلاقة بين الطرفين في حالة جمود قانوني واقتصادي.
هذا التباين في المواقف يعكس تعقيد القضية، ويؤكد الحاجة إلى حلول متوازنة تراعي حقوق الطرفين وتستند إلى أسس قانونية واضحة. ولكي نكون موضوعيين، فإن جوهر المشكلة اليوم يكمن في أن الغالبية العظمى من أصحاب الملكيات الأصلية – نحو 95% منهم – قد توفوا، وكذلك الحال بالنسبة لأصحاب الفروغ، ما جعل القضية تنتقل إلى الورثة من كلا الطرفين، في ظل غياب توثيق دقيق أو معرفة واضحة بكيفية نشوء الفروغ في الأصل.
بعض المالكين حصلوا على مبالغ فروغ عند تأجير محالهم، بينما آخرون لم يتقاضوا شيئاً. وهناك من باع الفروغ بعد عام 2005 ودفع ضريبة دخل وأجرى تسوية مع المالك، في حين بقي آخرون ملتزمين بتخمينات إيجارية قديمة وضعيفة جدًا لا تتناسب مع القيمة السوقية الحالية.
هذا التفاوت خلق شعوراً بالغبن لدى كثير من المالكين الذين يرون أن حقوقهم ضاعت عبر عقود من التمديد الحكمي والعقود غير المتوازنة. هذا الواقع المعقد والمتداخل بين الأجيال والورثة يجعل من الصعب تحديد أين تبدأ الحقوق وأين تنتهي، ويؤكد الحاجة إلى معالجة شاملة وعادلة تأخذ بعين الاعتبار الظروف التاريخية والاقتصادية لكل حالة، إذاً توجد مشكلة حقيقية تتطلب معالجة واقعية، خاصة أن هناك شبه اتفاق بين معظم الأطراف، حتى من دفع فروغاً، بأن الملكية غير مكتملة ويجب تسويتها.
حلول .. والعبرة في التطبيق
من الحلول المقترحة بحسب الحلاق، رفع مبلغ الإرضاء وتقسيطه على دفعات لصالح أصحاب الملكيات، بحيث يتم تحويل الفروغ إلى ملكية كاملة. ولتحقيق التوازن، يجب الاعتراف بأن ليس كل مالك مظلوم، ولا كل صاحب فروغ ظالم، فبعضهم دفع مبالغ رمزية، وآخرون دفعوا مبالغ كبيرة تُقدّر اليوم بمليارات إذا قيست بالقيمة السوقية الحالية.
وقال الحلاق إن الحل قد يكون إما برفع الأجرة بشكل منصف للمالكين، أو التوصل إلى صيغة توافقية تمنح أصحاب الفروغ حق التملك مقابل نسبة عادلة من قيمة العقار (15–20%)، مع تقسيط المبلغ على سنتين على الأقل، لكن التحدي أن كثيرين لا يملكون القدرة على الدفع، ما يجعل الحلول النظرية صعبة التطبيق. كما لا يمكن ببساطة استنساخ تجارب دول أخرى، لأن واقع الملكيات في سوريا فريد من نوعه، خاصة في ظل التضخم الكبير الذي غيّر جذرياً من قيمة العقارات.
|
طباعة هذا المقال
أرسل إلى صديق
.gif){kind=logo}
